（一）什麼是房地產投資信託（REIT）？

房地產投資信託（英語：Real Estate Investment Trust，縮寫：REIT）又稱房產信託、地產信託；是一種類似封閉式共同基金，但投資標的物為不動產的投資工具。投資信託由美國國會於1960年創造，主要是借由不動產的證券化及許多投資人的資金集資，使沒有龐大資本的一般投資人也能以較低門檻參與不動產市場，獲得不動產市場交易、租金與增值所帶來的獲利。同時投資人又不需要實質持有不動產標的，並可在證券市場交易，因此市場流通性優於不動產。

 

房地產投資信託的特點是信託主要收入來自租金，因此收益較為穩定，而信託亦必須將未來絕大部分的盈餘用作派息。正因如此，房地產投資信託的派息率遠高於市面一般股票。

 

關鍵要點

• 房地產投資信託（REIT）是一家擁有、經營或資助創收財產的公司。
• REITs為投資者帶來穩定的收入來源，但幾乎沒有提供資本增值。
• 大多數REITs像股票一樣公開交易，這使得它們具有很高的流動性（與實物房地產投資不同）。
• REITs投資於大多數房地產類型，包括公寓樓、手機信號塔、數據中心、酒店、醫療設施、辦公室、零售中心和倉庫。

 

（二）REIT如何運作？

國會於 1960 年建立了房地產投資信託基金，作為對雪茄消費稅擴展的修正案。該條款允許投資者購買商業房地產投資組合中的股票——以前只有富人才能通過大型金融仲介機構獲得這些股票。

 

REIT 投資組合中的物業可能包括公寓大樓、數據中心、醫療保健設施、酒店、基礎設施（以光纖電纜、手機信號塔和能源管道的形式）、辦公樓、零售中心、自助倉儲、林地和倉庫。

 

（三）REITs的種類

REITs 分為三種類型：

• 股權房地產投資信託基金。大多數房地產投資信託基金是股權房地產投資信託基金，擁有和管理創收房地產。收入主要來自租金（而不是轉售房產）。
• 抵押房地產投資信託基金。抵押房地產投資信託基金通過抵押和貸款直接或通過收購抵押支持證券間接向房地產所有者和經營者提供資金。他們的收入主要由淨息差產生——他們從抵押貸款中賺取的利息與為這些貸款提供資金的成本之間的差額。該模型使它們對加息具有潛在的敏感性。
• 混合房地產投資信託基金。這些 REITs 使用股權和抵押 REITs 的投資策略。

 

房地產投資信託基金類型比較
房地產投資信託基金類型
股權型	擁有並經營創收房地產
抵押型	持有不動產抵押貸款
混合型	擁有房產並持有抵押貸款

 

 

（四）REIT示例

選擇REITs的另一個考慮因素是看房地產市場的熱門板塊。一般來說，哪些蓬勃發展的經濟部門可以通過房地產進入？例如，醫療保健是美國增長最快的行業之一，尤其是在醫療建築、門診護理中心、老年護理設施和退休社區的增長方面。

 

一些房地產投資信託基金專注於這一領域。 Healthpeak Properties (PEAK)——以前的 HCP——就是一個例子。截至 2022 年 4 月，它的市值接近 189 億美元，日交易量約為 400 萬股。

 

其投資組合專注於三個核心資產類別：生命科學設施、醫療辦公室和高級住宅，擁有超過 615 處房產的權益。

 

（五）優缺點

優點：

• 流動性
• 多元化
• 透明度
• 通過股息獲得穩定的現金流
• 具有吸引力的風險調整回報

 

缺點：

• 低增長
• 股息作為固定收入徵稅
• 受市場風險影響
• 潛在的高管理和交易費用